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金科股份股票分析:物业分拆获批 负债结构有望显著改善

发布时间:2020-10-19  作者:市净率    

销售业绩相对于市场有所提高,巩固了业绩基础。2020年9月,公司在-,实现销售额1474亿元,同比增长17.5%;销售面积超过1422万平方米,同比增长13.9%。

金科智能服务被拆分并获批,该物业迎来了增长机遇。2020年10月15日,金科服务收到证监会, 中国金科智能服务公司的《关于批准金科智慧服务团体股份有限公司刊行境外上市外资股的批复》,该公司是中国领先的综合智能物业服务提供商,也是中国西南地区的首家智能物业服务提供商。连续五年被中智研究院评为中国百强物业服务企业。止于2019年底,签约总建筑面积2.486亿平方米,近三年复合增长率33.7%;管道1.205亿平方米,近三年复合增长率39%。2019年收入达到23.28亿元,近三年复合增长率为49.1%;净利润达到3.74亿元,复合年增长率81.5%。我们相信,此次分拆将有助于加快物业管理业务平台的成长,巩固其竞争优势和牢固市公园地位,为股东提供最大的股份价值。

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显性隐性资产,增加权益有利于降低负债率。上市前,股东全部持有金科智能服务5 亿股,的股份,其中金科持有3.42%的亿股股份,占比68.32%。证监会对金科服务出版物的批准并不优先于191,666,700份海外上市外资股份。行业内典型物业公司的业绩对应于2019年58.42倍的平均估值水平。我们假设金科智能服务的上市市值按此估值水平评估,相应的市值约为218亿元。根据水泥股票,公布的股份计算,融资总额约为60.55亿元。根据公司2020年半年度报告的财务数据,不含预付款的资产负债率为74.1%,净负债率为124.6%,现金短债比率为0.33。我们简单计算了房地产上市对金科股票债务结构的影响。根据硬币基金和股东股权同时增加60.55亿元的计算,不含预付款后的资产负债率为72.2%,净负债率为103.7%,现金空头负债率为0.39。三项指标均有明显改善。通常情况下,房地产企业年末账面资金会比中报更充裕,我们预计到年末,公司净负债率和现金空头负债率有望回归绿线。

投资建议:保持“优于大市"”的评级。面对疫情冲击,金科股份规划业绩稳步提升,净负债率优化,销售逆势增长,土地储备价差更加均衡,各项业务进展顺利。财产分拆上市,有助于公司增加净资产,降低负债率,释放生息债务空间,为未来打下基础。我们预计公司2020年和2021年的EPS分别为1.43元和1.80元。按照2020年10月15日收盘价9.22元的计算,2020年和2021年的PE分别是6.45倍和5.12倍。我们在2020年给公司一个10 XPE的-,合理的价值区间为11.44-和14.30元,保持“优于大市".”的评级

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